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维修申请函能让物业管理公司免责吗(上)

维修申请函能让物业管理公司免责吗(上)

新闻来源:总经办  作者:总经办   发布时间:2017/1/3 10:56:23   阅读次数:462 次

维修申请函能让物业管理公司免责吗

  杨先生几年前在京城某高档小区购买了一套商品房,因为考虑到将来可能会接家中老人来共同居住,他选择了小区靠里面比较清静的一栋楼中的一层,杨先生在收房时收到了物业管理公司提供的《房屋装修管理规定》,其中规定,严禁以任何形式封闭阳台、露台,严禁在房间、窗台外侧安装任何物件。看到小区里每两栋楼就有一名秩序维护员巡逻,其他业主在窗户上也没有安装防护栏,小区内的监控外镜头也比较多,杨先生在装修时就没有在窗户上安装防护栏。在这个小区住了三年,物业公司服务很好,杨先生觉得这房子买对了。

  然而,让杨先生意想不到的事情发生了。前不久他晚上回家后发现屋里已被翻得一塌糊涂。卫生间的窗户打开着,看样子小偸是撬开窗户进来的。杨先生马上报了警,警察来后,杨先生清点物品,发现丢失了总价值三万余元的现金及首饰。公安机关作为刑事案件立案。警察向物业管理公司调来监控录像,然而,让杨先生更加意外的是,对着他家的监控录像镜头是坏的,没有录下任何资料。小偸什么时候来的,长什么样,监控录像没有留下任何资料,这让公安人员失去了查获犯罪分子的重要线索。

  杨先生自入住便足额缴纳了物业费,他认为物业管理公司应当提供的安全保障没有实现,所以才出现被盗的现象。既然小偸一时半会儿可能抓不到,杨先生便向法院起诉要求物业管理公司赔偿他被盗的损失。但在法庭上,物业管理公司拿出了杨先生家中被盗前不久,向小区业主委员会发出的《关于更换中控室监控显示器的函》作为证据,请求法院驳回杨先生的诉讼请求。

  案例分析

  本案例业主委员会与物业管理公司之间签订的物业服务合同,未违反法律规定,应属有效。杨先生作为该小区的一名业主,该合同有关双方权利义务的约定,适用于杨先生。小区《房屋装修管理规定》规定严禁在房间、窗户外侧安装任何物件,该规定未违反相关法律、法规的规定,应属有效。物业管理公司为业主提供的秩序维护服务内容为小区范围内公共区域的安全保障,并不包括业主住房内的财物保管服务,不能苛求物业管理公司防止一切盗窃案件的发生。且杨先生未安装防护措施与导致财产被盗不存在直接因果关系,因此,被盗不应由该物业管理公司承担责任。

  双方在物业服务合同中的约定物业服务内容包括公共设施的日常维修、养护和管理。物业管理公司对监控设备具有维修、养护、管理的义务,但案例中监控录像镜头不能使用是因监控器老化所致,其维修需要更新设备,不属于日常维修、养护的范围,须动用住宅专项维修资金。而动用住宅专项维修资金根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定,要经过业主委员会并通过业主大会的表决同意,物业管理公司的职责只是提出维修方案。本案物业管理公司曾向业主委员会反映监控器老化,无法有效监控的情况,并提出维修申请。业主委员会回函称此事未得到三分之二以上的业主同意,暂缓解决,故物业管理公司没有对监控设备进行维修、养护,但实质是物业管理公司已尽到提示义务,不应承担设备维护责任。

  另外,监控录像虽然可以在案发后协助公安机关抓获犯罪嫌疑人,但作为潜入业主家中进行盗窃的侵权人并不必然知晓小区监控设备出现故障。监控录像内容是否存在,与第三人即小偸盗窃杨先生家中财物行为并不具有直接的因果关系,监控设备不能正常发挥作用的后果不应由物业管理公司承担。

  本案例在法庭审理期间,物业管理公司提供了小区业主委员会与物业公司签订的《物业服务合同》,其中物业服务内容包括:维护公共秩序,包括门岗服务、物业区域内巡查、安全监控等工作。物业服务费用约定:共用部位共同设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出。小区安全保障约定:小区安防监控系统对小区各出入口及重点部门进行24小时不间断监控录像,确保系统正常运行,有运行记录:如发生故障,小故障4小时内解决,大故障24小时内解决,如属使用维修资金范围,事先告知业主委员会。

  物业管理公司还提供了在杨先生家中被盗前不久,向小区业主委员会发出的《关于更换中控室监控显示器的函》。该函称,小区中部分楼宇外的监控显示器出现黑屏、抖动等显像管老化现象,图像显示模糊不清,已无法达到有效监控的目的。请业主委员会尽快回复,予以更换,以保障小区居民的安全。小区业主委员会接到该函后,向物业管理公司发出《关于设施设备急待维修的回函》,称业主委员会已就是否动用公共维修资金更换显示器问题的相关业主中进行了书面征求意见,但未达到2/3以上的业主通过,因此该事宜不得不暂缓。物业管理公司要求维修的显示器中就包括杨先生家附近的监控器的显示器。

  据此,法庭驳回了杨先生的要求物业管理公司赔偿的请求。