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住宅专项维修资金应该怎样用(上)

住宅专项维修资金应该怎样用(上)

新闻来源:总经办  作者:总经办   发布时间:2016/10/19 11:56:45   阅读次数:487 次

住宅专项维修资金应该怎样用

  “我家的窗户封闭不严,去年冬天室内温度比标准室内温度最少低两度,春天风大,晚上一进家地板上一层灰。”王女士找物业管理处要用住宅专项维修资金修窗户,由于多数业主不同意,一直没能维修。

  “我家住顶楼,夏天外面下大雨,屋里下小雨,冬天顶棚长满黑毛。”张女士为了房屋维修,三天两头找物业管理处,“物业管理处说,动用维修基金要经过2/3以上业主的同意,而小区入住3年多了,至今也没成立业主大会,没人召集业主开会,住宅专项维修资金就不能动用。”

     

  案例分析

  案例所述现象不仅仅存在于这几个小区,而是几乎每个小区都面临的共同问题。住宅专项维修资金的使用,通常是物业服务企业接到业主的报修后,确认报修项目为保修期满的公有部位的中修以上的维修项目后,提出维修方案和动用住宅专项维修资金申请,报业主委员会,由业主委员会召开业主大会或发放调查表,组织业主讨论并投票通过后,然后各区小区办将到现场进行核实,最后由正规有资质的公司做出工程预算,方可启用。这是《住宅专项维修资金管理办法》所规定的严格使用程序,首先需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占人数三分之二以上的业主同意,然后还要得到直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意。但在物业管理服务实践中,业主同意所需要的表决基数却是难以实现的,即很难达到经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,这就造成案例所述的住宅专项维修资金无法启用的现实。其中的原因是多方面的,分析起来主要有:

  一:部分业主把住宅专项维修资金与物业管理费混为一谈,认为自己既然已交了物业管理费,维修费自然应从物业管理费中支出,为什么还要另外收费。其实,物业服务企业的物业管理费支出只包括简单维修的小修项目,较大的维修则须从住宅专项维修资金中列支,或由业主据实分摊。

  二:住宅专项维修资金管理有待规范。住宅专项维修资金的管理一般有三种情况:第一种是由当地房地产行政主管部门代管;第二种是由业主委员会代管;第三种是由物业服务企业代管。实际上这三种管理方式都有一定的弊端。政府主管部门代管虽防止了维修基金的挪用或乱用,但因对具体物业情况了解不全面,易产生审批慢、误事及难以达到经济、合理的使用目的;业主委员会或物业非企业自行代管,两者会因各自出发点不同和目的不同引发一些事端,而影响到住宅专项维修资金的正常审批和使用。这往往延误了住宅专项维修资金的使用,造成了业主的不满,挫伤了业主的感情,影响到他们对住宅专项维修资金使用的正确认识。

  三:个别物业服务企业乱用住宅专项维修资金,不按规定公布住宅专项维修资金使用情况,甚至没有做到住宅专项维修资金专款专用,有扩大使用范围的现象。如有的物业服务企业把住宅专项维修资金挪作投资、炒股或进行其他项目维修;一些物业服务企业借机使用住宅专项维修资金修缮本应从物业管理费是支出的维修项目。这些违规操作,造成业主对住宅专项维修资金管理者、使用者和监管者的不信任,其结果是拒绝使用住宅专项维修资金。

  正如案例所述,住宅专项维修资金使用难,已严重影响了物业管理的正常开展。一方面由于住宅专项维修资金不能及时到位,影响了有些共用设施设备的维修和更新,给业主带来不便,引发了投诉;另一方面对那些足额缴纳了住宅专项维修资金却面临房屋维修无法实施的业主也是不公平的,侵害了他们的权益。因此,解决住宅专项维修资金使用难,已成为当前物业管理行业急需解决的问题。