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租户欠缴物业管理费怎么办

租户欠缴物业管理费怎么办

新闻来源:总经办  作者:总经办   发布时间:2016/9/5 11:09:29   阅读次数:434 次

租户欠缴物业管理费怎么办

    某业主与王小姐签订了一份房屋租赁合同,把自己的一套房子出租给她居住,租期为两年。合同除了对租金及支付期限作了约定外,还约定物业管理费由王小姐承担。前几天,该业主收到物业管理公司的催款函,说王小姐已欠近一年的物业管理费。为此业主投诉,称租赁合同中已约定由房客交付物业管理费,物业管理公司不应再向业主催缴物业管理费。

   案例分析

    根据物业管理条例的规定,物业服务企业按照其与业主签订的物业服务合同提供物业管理服务后,有权按照合同约定向业主收取物业管理费。对于业主来说,在接受物业服务企业提供的物业管理服务后,有义务按照合同约定支付相应的物业管理费。

    当业主将房屋出租后,一般应将房屋租赁合同的复印件交物业服务企业备案,以便于物业服务企业开展工作,同时,物业服务企业也能帮助业主了解、掌握承租人对所租赁物业的使用情况,以防止业主蒙受损失。在房屋出租期间,物业管理费的交纳义务,由业主(出租人)与承租人约定,在房屋租赁合同中明示,并在备案时告知物业服务企业。物业服务企业可根据出租人与承租人对物业管理费缴付的具体约定向有关义务人收取物业费。也就是说,若房屋租赁合同约定由承租人支付物业管理费,物业管理公司可直接向承租人收取;若房屋租赁合同约定由出租人支付物业管理费,物业服务企业则直接向出租人收取。但物业管理条例中规定,若承租人违反约定,出租人要承担连责任。也就是说承租人如果没有支付物业管理费,就应由出租人承担。当然,如果房屋租赁合同没有约定物业管理费由谁支付,一般物业服务企业可以认定为业主承担。业主缴纳后,在与承租人进行协商解决,而不应以没有约定为由,拒绝物业服务企业收取或催要物业管理费的要求。

    根据以上分析,若王小姐不按约定缴物业费,该物业管理公司向业主收取物业费是有法律依据的。当然,业主在缴纳欠付的物业管理费后,可向王小姐追偿,并可追究她相应的违约责任。

   相关法规政策

  《中华人民共和国物权法》

    第四十条   所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人,担保物权人行使权利,不得损害所有权人的权益。

    第八十三条  业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

    业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

  《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第七条   业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。   

  《中华人民共和国合同法》

   第五条   当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

    第六条   当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

  第一百零七条   当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  第二百一十二条   租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

  第二百一十三条   租赁合同的内容包括租赁物业的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

  第二百二十八条   因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

  第三人主张权利的,承担人应当及时通知出租人。

  《物业管理条例》

    第四十二条   业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

第六十七条   违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

  《商品房屋租赁管理办法》

  第七条   房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:

   (一)房屋租赁双方当事人的姓名(名称)和住所:

   (二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;

   (三)租金和押金数额、支付方式;

   (四)租赁用途和房屋使用要求;

   (五)房屋和室内设施的安全性能;

   (六)租赁期限;

  (七)房屋维修责任;

  (八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

  (九)争议解决办法和违约责任;

  (十)其他约定。

    房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

    建设(房地产)管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本,供当事人选用。

 《物业服务收费管理办法》

第十五条  业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同的约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

解决方法

物业管理公司接到业主投诉后,应与业主沟通,说明上述观点,以求得业主的理解。同时,还应提请业主了解在房屋对外租赁时,应到物业管理公司履行必要的手续,以便物业管理公司了解掌握业主对外租赁情况,配合业主做好房屋租赁的管理工作,以避免其他问题的出现。

在物业管理服务中,对业主对外租赁,物业管理公司要做好指导、监督和调解等方面的工作,重点放在租赁关系即租赁合同关系的管理上,这样才能配合业主保证租赁关系的建立和正常进行。具体做好以下事项:

    (1)按规定的条件和程序指导签订租赁合同,建立租赁关系。

    (2)监督落实租赁合同中出租人享有的权利和履行的义务。

    (3)监督检查承租人行使合同中规定的权利和履行应尽的义务。

    (4)处理协调租赁双方在租赁合同履行过程中出现的矛盾纠纷以及其他意外情况。

    (5)监督租赁关系的变更与终止。

    (6)租赁合同终止时,指导办理停、退租手续。