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物业服务不到位 业主只缴纳七成物业费(下)

物业服务不到位 业主只缴纳七成物业费(下)

新闻来源:总经办  作者:总经办   发布时间:2016/8/24 12:24:37   阅读次数:478 次

                    物业服务不到位 业主只缴纳七成物业费(下

  《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

       第六条  经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

    第九条  物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务企业退还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业费的,人民法院应予支持。

    物业服务企业请求业主支持拖欠的物业费的,按照本解释第六条规定处理。

    《物业管理条例》

    第六条  业主在物业管理活动中,享有下列权利:

    (一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;

       ……

    (十)法律、法规的其他权利。

    第七条  业主在物业管理活动中,履行下列义务:

   ……

    (五)按时交纳物业服务费用;

    (六)法律、法规规定的其他义务。

    第十七条  管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

    管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

    管理规约对全体业主具有约束力。

        第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 

    建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。

    第二十三条  建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。

        物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

    第三十六条  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

    物业服务企业未能履行服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

    第四十一条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

    第四十二条  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的, 从其约定,业主负连带交纳责任。

    已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

   《业主大会和业主委员会指导规则》

    第四条  业主大会或者业主委员会的决定 ,对业主具有约束力。

    业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

    第十八条  管理规约应当对下列主要事项作出规定:

(一)物业的使用、维护、管理;

(二)专项维修资金的筹集、管理和使用;

(三)物业共用部分的经营与收益分配;

(四)业主共同利益的维护;

(五)业主共同管理权的行使;

(六)业主应尽的义务;

(七)违反管理规约应当承担的责任。

    第二十条  业主拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

    第三十五条  业主委员会履行以下职责:

    (一)执行业主大会的决定和决议;

    (二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

    (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

    (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同:

    (五)监督管理规约的实施;

    (六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

    (七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

    (八)调解业主之间因物业使用、维修和管理产生的纠纷;

    (九)业主大会赋予的其他职责。

   《物业服务收费管理办法》

    第十四条  物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的相关法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

    第十五条  业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

《物业服务收费明码标价规定

第二条  物业管理企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务),应当按照本规定实行明码标价,标明服务项目、收费标准等有关情况。

第三条  物业管理企业实行明码标价,应当遵循公开、公平和诚实信用的原则,遵守国家价格法律、法规、规章和政策。

第五条  物业管理企业实行明码标价的内容包括:物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。

实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度,以及实际收费标准。

第七条  物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点,可采取公示标、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。

    解决方法

        物业管理的法律基础是物业服务合同。以物业服务合同为依据开展物业管理活动,应成为物业服务企业最根本的出发点。物业服务企业在物业管理服务实践中,求得业主或使用人支持和理解的最好方式就是认真、完全地履行物业服务合同,认真履行物业服务合同中物业服务企业的应尽义务。

催缴物业管理费是物业管理服务中的重点工作,在具体操作中,应坚持区别性对待的原则,以争取拖欠物业管理费的业主或使用人的支持和理解为最高目标,在收缴的方式上应灵活掌握,如可采用适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成拖欠物业管理费的优惠条件。尤其是在自身履行物业服务合同不到位的情况下,切忌盲目地采取法律诉讼的方式。如果已经看到自己在履行物业服务合同方面的不足,那最好的方法就是向业主或使用人说清自己的难处,求得理解,主动按照合同法的要求,给业主或使用人以适当的减免,并积极地改进服务质量,与业主或使用人保持良好的沟通,以使问题在改进中逐渐得到解决。

还有要充分地发挥业主委员会“督促业主交纳物业服务费及其他相关费用”的职责,发挥管理规约的作用,求得业主委员会的理解与支持,由业主委员会出面协助催缴工作,就会取得更好的效果。另外,还要加强宣传,通过园区宣传栏发布所在地和其他地区物业管理费诉讼案例,让业主和使用人了解,欠交物业管理费是对其他已缴费业主和使用人权利的侵犯,补交是法院审理的必然结果,潜移默化地提高业主和使用人的认识,减轻催缴难度。