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物业设备管理

物业设备管理

新闻来源:  作者:   发布时间:2018/3/12 11:23:19   阅读次数:65 次

物业设备管理

随着生产力和建筑技术的发展,物业的功能也在不断完善,已从过去的避风遮雨的基本功能发展到满足生产上的需要和提供舒适方便的工作和生活环境。这样,在物业内部就出现了物业设备。物业设备成为物业建筑的有机组成部分,没有附属设备配套的物业已经成为不完整意义上的物业,附属设备与物业建筑密切配合,保证充分发挥房产物业的功能和作用。可以说物业建筑及其附属设备结合在一起反映着时代的经济、文化和科学技术的特征,反映着人类物质文明发展状况。

第一节  物业设备的构成

物业设备是物业建筑内部附属设备的简称。它是构成物业建筑实体的有机组成部分。现代民用建筑是由建筑、结构、供水、排水、供暖、煤气、通风、电气照明等有关工程所构成的综合体。各种附属设备必须注意与其他工程的协调一致和紧密配合,才能充分发挥建筑物功能和作用。供水、排水、供暖、煤气等附属设备是最基本的附属设备。随着社会的发展和科学技术的进步,人们对现代物业建筑功能的要求越来越高,物业建筑内部的设备在向智能化、多样化方向发展,闭路电视、自动报警系统、中央空调、全电子电脑电话等设备的出现标志着综合性物业设备系统已经形成。这本身给物业设备的管理和维修带来了更新更高的要求。

一、物业设备概述

物业设备管理的对象是与物业相关的设备。物业内的各种设备是为业主和用户提供工作、生活环境和服务而设置的。按功能,可以将物业设备分成给排水及卫生设备、制冷及供暖设备、运输设备(电梯、自动扶梯)、供电及照明设备、通讯设备、消防及保安设备、办公设备、清洁设备、娱乐设备、厨房设备、景观设备等。

这些物业设备的设置根据物业用途的差异和用户的要求而进行。对一套普通住宅来说,通常只设置给排水、供电及照明、电话电视等设备,而对现代化综合性的办公楼、商务楼、宾馆来说,除了上面所列的各种设备外,还要求配备更先进、更齐全的设备。

二、物业设备分类

物业内的物业设备通常是根据业主或用户的要求以及不同物业的用途而设置的,这样,不同用途的物业便配备了不同的设备。一般住宅中的设备系统通常包括水、电、煤气、卫生、电梯等设备,而现代化综合性办公大楼有电脑、电话、空调、自动报警等设备。

(一)给排水设备系统

给排水设备系统是物业建筑内部附属设备中的各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设施的总称。它包括:

1.物业的供水设备

这是指物业设备中用人工方法提供水源,以创造适当的工作或生活条件的设备部分。一般平房和多层楼房均由城市供水管网供水,高层楼宇则需要进行二次供水。从整个供水环节来看,它可以划分为引入管、水表节点(水表、阀门)、管道系统、给水附件(闸阀、龙头等)、升压和贮水设备(水箱、水泵)等若干部分。从用途看,物业供水设备基本上可分为生活用水设备、生产用水设备和消防用水设备三种。值得提示的是,生产用水和消防用水对水量、水压方面的要求较高,有些生产用水和生活用水对水质要求较高,而消防用水的水质要求不高。生产用水要求随生产工艺的不同而有很大的差异。物业给水设备的设置管理,应根据不同要求进行不同的设备管理。

2.物业的排水设备

这是指物业设备中用来排除生活污水和房面雨雪水的设备部分,它由卫生器具、室内排水管道、通风管、抽升设备、清通设备、室外排水管道等。根据接纳污(废)水性质,建筑物中的排水管道可分为工业废水管道、生活污水管道、室内雨水管道三类。

3.物业的卫生设备

这是指物业建筑内部附属的卫生器具部分,它包括水盆、浴缸、冲洗盆、镜箱、抽水马桶、面盆等不同种类。

4.物业的热水供应设备

这是指物业建筑内部附属设备中的热水供应设备部分,它包括加热设备、储存设备(主要指热水箱)、供热水管道、热水表、循环管、淋浴器、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀、伸缩器及自然补偿管道等一系列器材和附件。

5.物业的消防设备

这是指物业建筑内部附属设备中的消防装置部分,它又包括两部分,一部分与水有关,一部分与水无关。它包括供水箱、消防箱、喷淋系统、灭火机、灭火瓶、消防龙头、消防泵以及配套的消防设备,如温感器、烟感器、防火卷帘、防火门、消防报警系统、防火阀、消防电梯、抽烟送风系统、消防走道及事故照明、应急照明设备等等。

(二)燃气设备系统

物业的燃气设备,包括煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。

(三)供暖、制冷、通风设备系统

1.物业供暖设备

物业供暖设备是指冬季向室内供热保持室内所需温度的设备。它一般由三部分组成:热源设备部分、输热设备部分、散热设备部分,总共包括锅炉、蒸汽喷射器、壁炉、水汀片、鼓风机、回龙泵和室外供暖管道、散热器、辐射板等设备,此外还有包括去污器、膨胀水箱等热水供暖设备和各种立管和干管等的蒸汽供暖设备系统。一般来说大型楼宇大多采用(油汽)锅炉进行集中供暖,小型楼宇或居住小区屋内则采用壁炉、油汀、取暖器等。

物业供暖系统有各种各样的形式,按所用带热体(热媒)不同,可分为热水供暖系统和蒸汽供暖系统两大类。

1)热水供暖设备的组成

热水供暖管网中的一般装置和主要设备有膨胀水箱、除污器、排气装置、防止水击的装置以及补水装置等。

热水供暖系统根据不同的依据,有不同的划分方法:按系统的循环动力,分为自然循环(即重力循环)系统和机械循环系统;按热媒参数,可分为低温热水供暖系统(热媒参数低于100°C)和高温热水供暖系统(热媒参数高于100°C);按系统的每组立管根数,分为单管系统和双管系统;按系统的管道敷设方式,分为垂直式系统和水平式系统。

2)蒸汽供暖系统的设备组成

其组成包括:总立管、蒸汽干管、蒸汽立管、蒸汽支管、凝水干管、凝水立管、疏水器、分汽缸、调节阀、凝水泵、凝水箱、锅炉等。按照蒸汽压力的大小,可将蒸汽供暖系统分为三类:蒸汽压力等于或低于0.7表压时,称为低压蒸汽供暖;供暖压力高于0.7表压时,称为高压蒸汽供暖;蒸汽压力低于大气压力时,称为真空蒸汽供暖。

2.物业制冷设备

这是指物业建筑附属设备中可以使空气流动,给住用者带来凉爽感觉的设备部分,它包括冷气机、空调机、深井泵、冷却塔、电扇、回龙泵等设备。一般说来,大型楼宇大多采用中央空调设备,小型楼宇或居住小区屋内则采用窗式或分体式空调机。这里只介绍一下中央空调设备。

中央空调设备主要包括风机盘管和空气处理机,用来将空气过滤后制冷(或加热)。进入风机盘管或空气处理机的空气有两种,一种是来自楼宇外的空气,一种是来自屋内的空气。下面介绍一下中央空调设备的三个主要组成部分。

1)冷水机组

这是用来产生循环冷冻水的热交换装置,一般常用的是采用氟利昂作为制冷剂的机组。机组一般由压缩机、蒸发器、冷凝器、膨胀阀四个主要部分组成,此外还附设有水冷或风冷冷却系统。一般常用的水冷却系统包括水泵、冷却塔及管网。

2)风管

这是处理循环空气的送风或回风管道。在风管上一般还设置散流器、调节阀、防火阀等装置。

3)空调水管

使用空调水管可以将制冷(热)水装置产生的冷(热)水输送到各处的风机盘管和空气处理机里。它是一个循环水系统,包括水泵、排气阀、阀门、膨胀水箱等。此外,一般还设有冷凝水排水管道。

3.室内通风设备

这是指物业建筑内部附属设备中的通风设备部分,它包括通风机、排气口及一些净化除尘设备等。

(四)电气工程设备系统

1.物业供电及照明设备

它是指物业建筑内附属设备中的供电照明部分。组成供电系统的主要器件可以分成高压器件和低压器件两大类。总体上看它包括铁盒子、高压开关(户外型为负荷开关,户内型为漏电保护自动开关)、变压器、各种温控仪表、计量仪表、供电线路、低压配电柜(由空气开关、计量、指示仪表、保护装置、电力电容器、接触器等组成的低压配电柜)、配电干线、楼层配电箱、联络柜、出线柜、电容柜、备用电源、电表、总开关、照明器、开关、插座、熔断器、接触器等。

2.物业弱电设备

这是指物业建筑附属设备中的弱电设备部分,包括广播设备、电信设备、电视系统设备、电脑设备、通讯设备及监控设备等。

3.物业的电梯设备

这是指物业建筑内部设备中的载运人或物品的一种升降机,是高层建筑中不可缺少的垂直运输设备,主要有轿厢式电梯和自动扶梯两种。

轿厢式电梯其设备组成一般包括传动设备、升降设备、安全设备、控制设备等。传动设备包括拽引机(包括减速机、电动机和制动器)、导绳轮(也称抗绳轮)、钢丝绳(钢索)、混凝土或钢制的机座;升降设备包括轿厢、对重及使其运行的轨道(也叫导轨)、厅门、平衡链(由钢丝绳或铁链组成);安全设备包括限速器、缓冲器等机械类设备,限位开关、换速开关、超载开关、防止夹人的光电开关、安全窗开关、各部位的检修开关、消防开关、运行急停开关,以及各电气回路的防止过载与短路的保护装置等电气类设备,防止轿厢墩底和冒顶的极限开关、门锁、限速安全钳动作开关、短绳断带开关等机电联合类设备;控制设备包括电源开关、控制柜(又包括主电路控制柜和选层器控制柜或微机控制柜)、选层器、楼层显示灯、呼梯按钮、轿内操作盘、开关门设备(含门电机、减速机构等)、平层装置(包括感应器、衔铁或双稳态开关)、轿内照明、检修照明、停电应急灯、轿内空调、警铃。轿厢式电梯可作如下分类:

1)按使用性质分:客梯、货梯、客货两用梯、消防梯及各种专用电梯。

2)按速度分:速度在2m/s以上(甲类)为高速梯;速度在1.5m/s以上(乙类)为快速梯;速度在1.0m/s以上(丙类)为低速梯,目前大部分住宅客梯选用的速度为1m/s,少数高层住宅选用1.5-1.6m/s。

3)按拖动方式分:交流双速电动机拖动的为交流双速电梯;直流电动机拖动的为直流快速电梯;还有一种交流调速电梯,它又可分为涡流制动或能耗制动式与调压调速(ACVV)式。最先进的交流调速方式是调频调压式(VVVF),均为交流机拖动。

4)按控制方式分:信号控制电梯;集选控制电梯;微机程序控制电梯。有些客货两用梯常采用简单的手柄控制。

自动扶梯一般由驱动装置、运动装置和支撑装置三部分组成。自动扶梯主要是用于相邻楼层的人流输送,可以在很小空间的运送大量人员,常用于大型商场、酒店和娱乐场所及机场、火车站等。自动扶梯在构造上与电梯有些相似,但在许多方面比电梯简单。

(五)物业的防雷装置

不同用途的物业,应有不同的防雷等级要求。物业防雷等级具体可划分为如下三种:

一类物业:凡存放爆炸物品,或经常发生瓦斯、蒸汽、尘埃与空气的混合物,因电火花能发生爆炸,可致使建(构)筑物损坏或人员伤亡的建(构)筑物为一类物业。

二类物业:凡贮存大量易燃物品的房屋(构筑物),或具有重要政治意义的民用建(构)筑物为二类物业。

三类物业:凡不属于第一、二类的范围,而需要作防雷保护的建(构)筑物为三类物业。

一般物业的防雷设施要求装有避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。避雷针又可分为单支、双支、多支保护等几种形式。避雷针、避雷带、引下线和接地极等防雷部分都要按照规范的具体要求装置,才能防止雷击的危害。

(六)智能化楼宇的技术设备系统

现代物业管理的一个明显特征是高技术含量越来越大,信息处理技术显得越来越重要。这在智能化楼宇的物业管理中表现的最为明显。智能化楼宇一般是指配置了自动化设备的建筑。在智能化楼宇中,主要的技术设备有以下四项:

1.计算机监控技术设备

楼宇自动化系统包括安全管理系统、消防及火警系统、能源监控系统、给排水管理系统、交通管理系统等。这些控制系统通过传感器对被控对象进行检测,然后将检测到的信号输入到计算机中。例如:楼宇内的光线和温度的变化情况会被相应的传感器感知后输入到计算机中,计算机将这些数据与外界的日光和气温进行比较,并根据程序设定的要求,按指令将相关数据输送到照明系统中的调光装置及空调系统中的加热或冷冻装置中,然后进行调控。

2.综合布线技术设备

楼宇自动化系统、办公自动化系统等许多子系统是连接成一个整体来运行的,要完成这个连接就需要借助一个物力实体来实现,这个物理实体就是智能化楼宇的综合布线系统。

3.计算机信息管理技术设备

这主要是指楼宇的办公自动化系统,其中包括资料档案管理,多媒体信息查询、电视会议、财务计划、人事管理以及电子数据库系统等。

4.计算机网络与现代通讯技术设备

在智能化楼宇中,通讯自动化系统是一个中枢神经系统,它包括以数字式程控交换机为该中心的通信系统,以及通过楼宇的结构化综合布线系统来实现计算机网络、卫星通信、闭路电视、可视电视、电视会议等系统的综合,从而达到楼宇内、市内、国内以及国际间的信息沟通与共享。由于通讯与计算机的结合愈来愈密切,而且传输的媒体也从话音、数据发展到图像及动画,因此计算机网络及结构化综合布线的作用和优点就更为突出。

所谓计算机网络,就是指将有关计算机及其子系统通过联网集成起来。无论是楼宇自动化系统,还是办公自动化系统,它们都是由许多计算机子系统所组成的。一个子系统往往就是一个局域网,要将这些局域网连接起来,就需要有一个高速主干通信网。因此,智能化楼宇的计算机网络不仅是一个高速主干网,能覆盖到楼宇的各个楼层,连接各个楼层内的局域网和其他联网的办公设备,还应该能与外界的网络实现联网。

智能化楼宇内部与外界的通信主要是通过邮电部门的公共通信网来连接的,如现已有X 25公共数据交换网、DDN数字数据网和电话通信网等。

物业设备除上述各类外,还有厨房设备、清洁设备、景观设备等多种新型设备。