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物业维修工程的分类与考核(二)

物业维修工程的分类与考核(二)

新闻来源:  作者:   发布时间:2018/2/5 11:19:35   阅读次数:134 次

物业维修工程的考核

(一)物业维修工程的考核标准

物业维修工程的考核标准是根据物业的不同等级类别和物业维修的分项工程而分别确定的。

1.主体工程

包括对屋架、柱、梁、楼面、屋面、墙等主要承重构件的维修。如果主体工程发生严重损坏,则不论对哪一等级或类别的物业维修,其考核标准都要求安全、牢固、不留隐患。

2.屋面工程

如果屋面出现问题,那么经过维修后的屋面必须达到安全标准,不能有渗漏现象,排水通畅。

3.木门窗及装修工程

如果木门窗出现问题进行维修,或木门窗进行了装修,这种维修工程的考核标准是:木门窗开关灵活、不透风、不松动,木装修平整、美观、牢固、接缝严密。对一等物业,木装修要尽量做到原样修复。

4.楼地面工程

楼地面工程的维修应牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动,不空鼓开裂,地坪无倒水泛水的现象。如房间长期处于潮湿环境,维修时应增设防潮层,木基层或夹砂楼面严重损坏时的维修,应改做钢筋混凝土楼面。

5.金属构件

如果金属构件出现了问题,经维修后,金属构件应保持安全、牢固、不锈蚀,对损坏严重的要更换,对没有保留价值的要拆除。

6.抹灰工程

对物业进行维修抹灰时,抹灰工程要达到接缝平整、不松动、不起壳、不起泡、不开裂、不剥落的标准。

7.油漆粉刷工程

用油漆对物业进行粉刷时,要求油漆粉饰工程达到不剥落、不起壳、色泽均匀,并力争与原色保持一致。对本构件和各类铁构件要进行周期性油漆保养。各种油漆和内外墙涂料以及地面涂料,应制订养护周期,并根据时间进行保养。

8.其他工程

对物业其他部分维修的考核要求修复原样或疏通,以确保住用安全。

(二)物业维修工程考核指标

物业维修工程考核指标是考核物业维修工程量和工程质量及物业维修管理服务质量的重要指标。这些指标主要包括如下几种:

1.物业完好率

物业完好率是完好物业的建筑面积与基本完好物业的建筑面积之和占总的物业建筑面积的百分比。

2.人均年物业维修工程量

物业维修工程量是指全年完成综合维修和大、中修工程数量(以建筑面积表示)之和与全年维修人员平均数之比。

3.大、中修工程质量合格(优良)品率

大、中修工程质量合格(优良)品率是指报告期经评定达到合格(或优良)品标准的大、中修单位工程数量(以建筑面积表示)之和,与报告期验收鉴定的单位工程数量之和的百分比。

4.小修工程的考核指标

小修工程的考核指标主要有定额指标、服务指标、安全指标及经费指标。

1)定额指标。小修工程定额指标是完成物业小修工程工作量,是搞好物业管理的重要考核指标,也是考核小修工程管理人员和小修养护人员工作实绩的指标。它包括人工定额和材料定额。

人工定额是指每个小修养护人员应完成的小修养护工程量。人工定额是考核小修养护人员劳动生产率的指标。

材料定额是指完成一定的合格小修养护工程所需耗用的材料量,是考核小修工程材料成本降低率的一个指标,也是考核小修养护工程是否充分利用旧料的一个重要指标。

2)服务指标。小修工程的服务指标包括走访查房率、小修养护计划率和小修养护及时率。

走访查房率是指物业管理公司每月走访查房户数与所辖区内住(用)户总户数之百分比,可分为月度走访查房率和季度走访查房率。

小修养护计划完成率是指物业管理公司当月完成的属小修养护计划内项目的户次数和当月养护计划安排的户次数之比。

小修养护及时率是当月完成的小修户次数与当月全部报修中的应修户次数之比。

3)安全指标和经费指标。安全指标是考核小修养护工程是否确保住(用)和小修安全的指标,包括事故率、违章率。经费指标是考核小修养护工程是否节约使用小修工程经费的指标。一般是指实际使用小修养护费用与计划或预算小修养护费之比。