内容加载中..
 

物业管理的内涵与特征分析

物业管理的内涵与特征分析

新闻来源:总经办  作者:总经办   发布时间:2017/1/11 11:15:25   阅读次数:368 次

  物业管理是一种和现代房地产开发方式相配套的综合管理,是随着住房制度改革的推进而形成的统一管理方式,它是和社会主义市场经济体制相适应的管理形式。

  一、物业管理的内涵

  物业管理是指专门机构受物业所有人的委托,依照国家有关法规和合同,行使管理权,运用现代管理科学和先进维修养护技术,以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理,同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理,并向业主或租户提供多方面的综合性服务,使物业发挥最大的使用价值和经济价值。物业管理经营人是指从事物业管理的企业或组织;物业所有人是指房屋所有权人,即业主;物业管理的对象是物业;物业管理的服务对象是人,即物业的所有权人和使用权人。

    物业管理是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动,行企业化、社会化、专业化、经营型管理之路。物业管理的性质主要是服务性,是寓管理、经营于服务之中,在服务中体现管理并完善管理与经营。物业管理总的宗旨是以现代化的经营管理手段为业主服务,创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。其最终目的是实现社会效益、经济效益、环境效益同步增长。

  值得一提的是物业管理的涵义有广义、狭义之分——狭义的物业管理,其主要任务是负责楼宇的维修,以及管好各层的机电设备和公共设施,也包括治安保卫、分送信报、打扫卫生等项目。就其广义而言,是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务。

  物业的整个过程包括前期的规划建设、中期的买卖、租赁以及后期的物业管理三个阶段,而物业给公司带来的利润除了交换过程外,还有一大部分是在其后几十年的使用过程中实现的。物业管理现在已经成为房地产开发系统工程中的一个重要环节,它能继续创造价值。通过物业管理不仅能继续获得稳定的利润,还能提高楼宇的质量,延长其使用寿命,提高物业本身的价值。

  从物业管理的内涵上看,有下面几点值得强调:

  其一,物业管理的对象是物业,通常是已投入使用的楼宇;

  其二,物业管理的服务对象是人,即物业所有人(业主)和使用人;

  其三,物业管理的属性是经营,它将物业看做一种特殊的商品,物业管理所提供的是有偿的、无形的劳务活动;

  其四,物业管理的基本要求是统一管理和协调,既包括相对独立的物业(楼宇等)或小区物业的统一管理和协调,也包括辖区范围内各个方面的统一管理和协调;

  其五,物业管理活动具有完善物业的使用效能,促进物业保值、增值的作用;

  其六,物业管理融管理、服务、经营三位于一体;

  其七,物业管理是具有中介性质的信托管理,它通过一定的契约规定相关各方的权利、责任和义务。

  二、物业管理的主要特征

  物业管理作为一种新型的管理模式,它有别于以往的房产管理,具有社会化、专业化、企业化等特征:

  (一)物业管理的社会化

  物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会工作集中起来,统一承担。除了房屋及机电设备的维修养护外,诸如水电管理、清洁、保安、消防、绿化、接送孩子、传呼电话等直接关系到人们的日常生活的工作,都由物业公司承担。每位业主只需面对一家物业管理公司,就能将所有关于房屋和居住(工作)环境的日常事宜安排好,不必要分别面对各个不同部门,有人将物业管理公司比喻成业主的“总管家”。而物业管理公司对政府来说则像一个“总代理”,业主只需根据收费标准按时缴纳管理费和服务费,就可以获得相关服务。这既方便业主,也便于统一管理,是充分提高整个城市管理社会化程度的重要措施。物业管理的出现有利于发挥物业的整体功能,实现经济效益、社会效益、环境效益的统一和综合改善。

  (二)物业管理的专业化

  专业化有三层涵义:一是有专业的组织机构,二是有专业人才,如机电设备、空调、管道、消防、电梯、房屋维修等,非有专业人才不可,三是有专业的管理工具和设备。作为一种统一管理,物业管理将有关物业的各项专业管理都纳入了物业管理公司的业务范围之内,物业管理公司可以通过设置专门的职能部门来从事相应的管理业务,随着生产力的不断进步,社会分工日趋细化和专业化,物业管理公司也可以将一些专业管理业务再委托给绿化公司、保安公司、清洁公司等相应的专业经营服务公司。这些专业组织的成立,表明社会分工在进一步加深,服务领域进一步专业化。物业管理的出现促进了城市管理的专业化,这是城市管理向现代化方向迈进创造了条件。

  (三)物业管理的企业化

  物业管理公司是企业,不是事业单位,也不是行政机关的分支机构。物业管理公司作为一个独立的法人,应按照《中华人民共和国公司法》的规定运行,不受任何行政干扰。因此,物业管理公司必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争,依靠自己的经营能力和优质服务在物业管理市场上争取自己的生存空间,用经营业绩去争取更多的客户。当然,物业管理公司在运作过程中还要处理好与公安、市政、街道、居委会、交通等行政或事业性单位的关系,以提供优质服务为目的,塑造良好的服务氛围,为业主创造一个方便、整洁、安全、清静的居住和工作环境。

  (四)物业管理的经营化

  所谓物业管理的经营化,是指它的每项业务、每个进程都是有偿的。物业管理公司所提供的服务是以盈利为目标的,它通过收取服务费用实现自身的维持和发展。但是,物业管理公司一般是保体微利,量入为出,它要通过多种经营,使物业的管理走上“以业养业,自我发展”的轨道,从而使物业管理成为一个相对独立的行业。这有利于房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新工作的开展,有利于减轻政府和各主管部门的经济压力,也有利于提高服务质量。

  (五)物业管理形式的规范化

  规范化是市场经济发展的必然要求,也是企业走向现代化、科学化的必然要求。对物业管理公司来说,规范化不仅指公司的设立必须按照国家公布的有关法规和程序还指公司的管理运作制度必须规范,如果物业的产权产籍管理不规范,就容易产生纠纷;如果物业的接管程序不规范,就容易留下后患;如果与业主签订的契约不规范,就会权责不清;如果管理不规范,就不符合现代企业制度的要求。规范化还包括岗位设立规范。在物业管理公司企业化的过程中,很重要一点,就是要设立规范的岗位,这是文明服务、优质服务的前提。