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物业的涵义与特点

物业的涵义与特点

新闻来源:现代物业管理  作者:   发布时间:2017/1/3 10:50:34   阅读次数:399 次

  物业管理市场是房地产市场体系的一个重要组成部分,是房地产市场发展到一定阶段,为适应广大业主需求的一种必然结果。物业管理在我国虽然尚处于起步阶段,但其发展速度很快,已经成为房地产行业中的一个最大分支。但是,要做好物业管理工作,首先要对物业及物业管理的涵义有个基本认识

   一、物业的涵义

   “物业”一词,原出于香港及东南亚一带的地区和国家。“物业”一词自20世纪80年代引入中国大陆,谈到物业的涵义,必须与房地产的涵义联系起来理解。房地产由于其位置的固定性,通常又被称之为不动产,是指已建成并投入使用的各类房屋、与之相配套的设备、设施及相关的场地,可以指整个住宅区,也可以指单体的其他建筑,包括高层与多层综合大楼、住宅楼、商业中心、写字楼、旅游宾馆、工业厂房、仓库等,甚至还可以是俱乐部和运动场所。物业与房地产既有着本质的联系,又有所不同,两者在使用上有所差别:物业一般用于指某项具体的建筑物及相关的场地、庭院、干道;房地产则一般用于泛指一个国家、地区或城市所有的房产与地产。即物业通常用于个体,物业可小可大,一个单元住宅可以是物业,一座大厦也可以作为一个物业;房地产通常用于整体。这样,物业管理也是指具体的房产与地产的经营与管理活动,物业是进入消费领域的房地产品,物业管理是房地产业在消费领域的延伸活动。

  二、物业的特点:

  作为土地与建筑物总和的物业,它与其他工业产品有着本质的区别,这主要体现在如下几个方面:

(一)使用的长期性

    物业使用寿命的长期性也有人称为耐久性,是从两个方面而言的:首先,从构成物业基础的土地来看,它对房地产开发来说,具有可以永续利用的特点,拆除某一建筑物或构筑物后,可以再建其他建筑物或构筑物。土地的寿命几乎可以说是与地球同在,因此相对于人的寿命来说,它可以看做是永恒的;其次,所开发的物业使用期限一般可达几十年乃至上百年。但物业的长期使用性在中国大陆受到国家实行土地有限期使用制度的制约。即土地和房屋本身是可以长期使用的,但对具体的某个使用者来说,又是有一定使用年限的。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的土地使用权出让最高年限,居住用地为70年;工业用地为50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年;商业、旅游、娱乐用地为40年;综合或者其他用地为50年。土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。

  (二)建设周期性长、投资量大

  物业开发建设周期比一般的商品生产周期要长得多,从土地征用到“三通一平”,到施工,到安装,到有关配套设施建设,再到竣工验收和交付使用,一般需要一年左右或更长的时间。物业开发建设同时需要大量的投资,一般几千至上万平方米的一栋楼房,仅建筑安装工程造价就高达几百万甚至几千万元。随着城市经济的发展和房地产市场的日益成熟,大中城市土地价格上涨较快,一平方米土地价格多在数百元乃至数千元,上万元的情况也常见。近年来,由于城市建设中实行综合开发,配套建设的方针,物业开发建设中投资数额进一步增大,这一特点表现得更加突出。

  (三)位置的固定性

    由于土地具有不可移动性,建筑物必须固定在土地上,也就形成了物业空间位置的固定性。这种固定性不是指泥土、地下埋藏物的位置不可移动,也不是指地形、地貌的不可改变,而是指土地的空间方位、位置的确定性。物业位置的固定性,使得房地产的开发、买卖、租赁及售租后的服务等一系列经济活动必须因地制宜,就地进行,而不可能像其他工业产品可以通过运输而到处流动。物业位置的固定性,也使得与之相连的管道、道路、电缆不能移动,否则就会丧失物业的全部或部分功能。

  (四)价值上的保值性与增值性

  一般说来,随着时间的推进,物业表现出明显的保值性与增值性。这是因为,随着社会生产力的发展、人口的增加和人民生活质量的提高,不论是生产不是生活,人类对土地的需求是不断增长的。然而一定时期内,按照城市规划的要求,可用于物业建设的土地面积是有限的。由于土地面积的相对稳定性,使得土地供求矛盾日益尖锐,所以物业的价格一般也会不断上涨,具有保值和增值的倾向。当然,物业的增值是一种长期的趋势,而不是直线式的运动。从某一时期来看,物业的价格可能有升有降,上下波动,但从长期来年,无疑是呈现出在波动中上扬的趋势。目前,中国大陆城市建设用地的价格比20世纪80年代初上涨了几十倍甚至几百倍,从而导致物业的价格也在飞速上涨。

  (五)形式上的多样性

  没有两个完全相同的物业存在于世界上。在南方,建筑物为了防台风往往建得比较低矮;而在北方房屋为了便于化雪常把屋顶建得尖一些、斜一些。世界上还有许多著名建筑物,在考虑其使用要求时,还表现或追求一种理念以及艺术视觉效果,或体现出相应的宗教信仰,如法国的罗浮宫、中国的紫禁城、塔尔寺、澳大利亚悉尼的大歌剧院等。上海兴建的东方明珠电视塔,大连的中山广场建筑群,都已成为当地的标志性建筑。即使是同一式样的楼宇,也会因地点、环境、气候条件的不同,在结构、质量、材料方面表现出一些不同。当然,房屋等建筑物因其用途、功能不同也需要建造不同的形式,以满足不同的需要。

  (六)受政策影响大

  据了解,由于物业的稀缺性,也因为物业是关系到国计民生、社会稳定的重大问题,任何国家对物业的使用、支配多少都有一些限制,加强政府的宏观调控也是显得十分必要。物业受法令和政府政策的影响主要体现在如下两个方面:一是限制权利,即政府基于公共利益的需要,可通过相应的法律和政策限制某些物业的开发、使用、转让等,如城市规划对土地用途和建筑高度、容积率、覆盖率等都有明确的规定;二是行政征用权,政府为满足社会公共利益的需要,可以对任何物业实行强制征收。物业受政策影响较大还体现在,由于物业具有固定性,所以无法躲避未来政策变化的影响。这表明投资物业具有高风险与高收益并存的特点。目前,中国大陆与物业相关的法律规定主要包括土地管理法、城市房地产管理法、城市规划法、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、城市新建住宅小区管理办法以及民法、企业法、经济合同法等等。如果没有这些法规、政策,任何国家和地区的物业建设,都将走向混乱无序,对社会环境、生态平衡、人口流向、交通、治安、防火、防灾等带来巨大的负面影响。